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生态产业交通区位、政策多重优势叠加凸显,专家指出:合理确定土地价值 助推蔡甸可持续发展


2017/8/15  来源:长江日报

  作为武汉市西大门、后花园和卫星城,长江、汉江夹境而过,京港澳高速、沪蓉高速、318国道腹地交会,九真山、嵩阳山、沉湖湿地、后官湖、索子长河等山水资源聚集,构成大武汉近郊最优质的生态空间。
  专家观点
  良好的生态本底将引领土地价值走向
  邹晓云
  蔡甸区近年来发展迅速,规划前景非常好,现在来开展城乡发展与土地价值研究,无论是内容还是一般需求上都非常有必要的。
  常规的土地价值的定位和分析往往基于城市产业的高速引进,或良好的交通条件,而当前我们处于转型发展的时期,人们对生态环境更为注重,对土地使用品位不断提升,居住环境的好坏在未来十年将决定一个地区的土地价值高低。而这正是蔡甸区最大的优势。
  蔡甸区土地价值内核非常充分,这需要找到社会经济发展和市场活跃的平衡点,如果市场太低落,或者过于活跃,可能影响我们的经济社会发展。还需要找到政府社会和企业之间土地利益分配的平衡点,政府有必要提高一些土地收益来解决基础设施建设和城市的运转,同时兼顾企业的正常运转。
  良好的生态本底将引领土地价值走向
  中国土地勘测规划院副总工程师、土地估价师协会副秘书长 邹晓云
  “十二五”期间,蔡甸区发展势头良好,实现全区生产总值翻番,经济质量和效益稳步提升。“十三五”对于蔡甸区更将是不平凡的五年,在国家深入实施中部崛起、“一带一路”倡议、长江经济带和创新驱动发展等战略背景下,蔡甸区迎来了多重利好政策叠加的历史机遇期。2014年3月27日,在中法两国元首亲自见证下,中法武汉生态示范城正式落户蔡甸后官湖区域,这将促进中法两国政府在城市规划、生态、经济、交通、能源、建筑等方面进行全方位合作和交流,也将强力推动蔡甸区跨越式发展,大幅提升蔡甸区综合影响力。从以往的经验看来,新城的建设往往需要依赖土地财政以推动城市的建设与运营,但中法生态城自落户以来,地方政府秉承“规划先行,统筹谋划”的总体思路,坚持高瞻远瞩的大局观,在2014年至2016年全国土地和房地产市场高速发展的三年间,冻结了中法生态城及周边经营性用地的土地交易,确保未来的建设有章可循,有法可依,打造真正具有示范性效应的可持续发展新城。
  如今,《中法武汉生态示范城总体规划》已正式获批,城市设计、控规及各专项规划正在收官,中法生态城已进入实质性建设高潮。中法生态城需按照“国际视野、百年经典”的标准进行建设,先期启动的地下综合管廊、什湖生态治理、马鞍山知音文化公园、有轨电车等重大项目,总投资已超过百亿元。
  如何平衡城市社会经济发展与土地价格、土地市场活跃度之间的关系?如何积极引导土地市场和房地产市场进入良性循环,促进中法生态城高标准建设目标的实现和蔡甸区规划建设的顺利推进?11日,蔡甸区组织来自中国土地勘测规划院、省国土资源厅、市国土规划局、市房管局、华中农业大学、中南财经政法大学等单位的有关专家,召开“城乡发展与土地价值研究专家咨询会”。与会专家听取了武汉市规划研究院和永业行评估公司的专题报告,并就蔡甸区城乡发展规划与土地价值提升、蔡甸区住宅用地市场运行状况及前景等问题,展开了热烈研讨。
  专家组认为,蔡甸区环境优美、交通便捷,基础设施及公共服务设施配套完善,区位优势明显,尤其是长江经济带等国家战略的带动和中法武汉生态示范城的落户,为蔡甸区发展带来重大发展机遇。在国家及省、市经济社会转型发展、蔡甸区城市快速发展背景下,开展“蔡甸区城乡发展与土地价值研究”,对促进蔡甸区土地和住宅市场健康有序发展具有重要意义。
  专家们一致认为,基于当前城市规划的定位、市政基础设施投入、生态环境因素等情况,蔡甸区土地价值被低估,有较大发展后劲和潜力。建议进一步加强土地管理基础业务工作,加大闲置土地的处置力度,提高土地利用效率。适时更新蔡甸区城镇基准地价,以保障蔡甸区经济社会健康稳定可持续发展。
  中法生态城效果图
  发挥后发优势静待花开
  陈平
  发挥后发优势静待花开
  湖北省国土资源厅教授级高级工程师 陈平
  城市发展土地开发利用既是一个基础,也是一个长远的问题,土地的价格与城市发展息息相关。蔡甸作为武汉市新城区,应突出特点不断创新,在优化环境中尽量发挥后发优势,静待花开。
  从内在来讲,要考虑空间和区域的格局,基于有城有乡、有山有水的特征,从各层面规划角度考虑城乡格局、空间格局和产业格局应该是怎样的;要考虑特色发展和产业定位,利用自身优势错位发展;要从战略层面考虑可持续发展问题。从外在来讲,要考虑怎么围绕自身区位条件扬长避短、因地制宜,抓住当下的外在机遇。城乡的发展整个格局形成了,土地升值是水到渠成的事。
  在基准地价更新问题上,武汉市统筹价格,综合平衡,在新兴业态那么多的背景下,基准定价体系如何建立。此外,蔡甸区可以围绕产业政策探索公共服务体系基准定价,先行先试。
  人口流入和产业发展是土地市场良性发展的基础
  华中农业大学公共管理学院副院长、博导 杨刚桥
  杨刚桥
  蔡甸区“3+1+N”经济增长板块
  蔡甸土地市场价格的高低,应该取决于三个因素:第一城市建设,第二经济社会的发展,第三国家有关房地产市场、土地市场宏观调控的政策。围绕这三个因素来把握就好办了。
  蔡甸区基础非常好,在武汉市乃至城市圈中有很重要的地位,多条交通走廊汇集,北有临空港,南接武汉经济开发区这两个国家级开发区,区内的中法武汉生态示范城建设速度不断加速,生态城市建设和经济发展势头都很好。今后的蔡甸区土地市场、房地产市场的发展高低,不仅取决于目前的人口和产业,还取决于可能的区域人口流动和产业的发展,这是城市发展和建设分析的落脚点。
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  中法武汉生态示范城、蔡甸经济开发区、南屏通航产业园
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  各街乡打造的N个经济增长点
  人口、土地、产业协调发展
  张光宏
  人口、土地、产业协调发展
  中南财经大学土地研究中心主任、教授、博导 张光宏
  关于蔡甸区在城市发展中遇到的挑战,包括土地价值,土地市场发展过程中的挑战,要进一步深入挖掘,找准问题,对症下药,对策是群策群力。
  蔡甸区已进入快速城镇化阶段,未来人口的流入幅度是非常大的,其土地价值还需要靠产业来拉动,也就是经济发展。产业人口上来了,土地价值就自然而然上来了。在人口、土地、产业三个方面的发展,要使它们相互协调,如果出现偏差,这个发展不是长效的。
  建立长效机制
  适当提高起始价的基础上适度控制土地供应量
  陈新政
  建立长效机制
  适当提高起始价的基础上适度控制土地供应量
  武汉市房产局副局长、副研究员、博士 陈新政
  蔡甸的城市发展与土地价值应该跳出三个维度,才会看的更全面更准确一些。
  第一要跳出蔡甸看蔡甸,在一个宏大的区域里看蔡甸的发展。中心城区土地资源稀缺,而蔡甸区土地资源充裕,且离中心城区仅半小时车程,这是今后发展的相当好的优势。
  第二要跳出现在看现在,从未来看蔡甸当前的土地价值和城市发展问题。蔡甸是山水最丰富的新城区,相当的美。当下,蔡甸走的是绿色发展,差异化经营,未来随着人们对住房需求的要求提高,其山水资源带来的生态优势将带来很大的发展空间,这也是为什么中法生态城落户蔡甸的原因。
  第三要跳出土地和房地产看土地和房地产,长期以来我们有一个错误的观点,认为是地价决定房价。其实,房价是供求关系决定,反过来会影响地价。所以应宏观审慎判断,根据需求加大经营性用地供应量,吸引更多人在这里居住、创业。
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  沉湖湿地国家旅游度假区
  利用后发优势 做好土地利用示范
  唐华超
  利用后发优势 做好土地利用示范
  武汉市国土资源和规划局高级工程师 唐华超
  当前武汉的宏观政策给蔡甸区带来新的发展机遇,除了限价、限购,还有轨道交通蔡甸线开通、中法生态城建设等。基于这些因素,蔡甸区的土地和房地产市场,在未来具有后发优势,在新一轮武汉市土地定价中,可以综合考虑这些因素提升土地价值。但同时蔡甸必须做好自身的工作:
  一是开展土地集约利用。盘整土地存量,开展土地评价,打造亮点区块带动周边区域发展;二是继续加强土地管理。及时开展土地资产战略研究,特别要解决好闲置土地、违法用地等历史遗留问题;三是突出重点,提高土地供应的整体效益。加大公共设施的建设,加强大汉阳地区的一体化发展。并加大招商力度,做好工业和产业,抢占产业和工业的制高点。
  合理确定基准地价,准确反映土地价值
  肖志忠
  合理确定基准地价,准确反映土地价值
  武汉市规划研究院教授级高级规划师 肖志忠
  土地价值在一定程度上,反映了城市发展和城市经济的一个水平。目前三个比较重要的发展趋势,会给蔡甸区的土地价值带来提升。
  蔡甸区的规划定位层级得到了充分的体现:国家级的像中法武汉生态示范城的建设,是国家战略,这对我们蔡甸区的发展,是有很大的作用。
  蔡甸区同城化趋势日益明显:地铁蔡甸线,包括快速路、一些主干线,跟中心城区越来越紧密,中心城区的效应会促进蔡甸发展。
  蔡甸区的生态特色明显,蔡甸区的发展定位是中法国际合作创新示范区,全国生态保护和绿色发展先进区,这个发展方向,对蔡甸区的发展会有很大促进作用。建议通过深入论证,客观研讨,围绕重大招商项目做文章,深层次提升蔡甸区的土地价值。

武汉市国土资源和规划局主管 武汉市国土资源和规划信息中心管理与维护
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